Tolleranze costruttive: regole e condizioni di applicabilità

Il concetto di “tolleranza costruttiva” viene normato dal D.P.R. 380/2001, modificato dall’art. 10, comma 1, lettera p) del D.L. n. 76/2020 che ha previsto il nuovo articolo 34-bis dedicato proprio a questo argomento.

Cosa si intende per tolleranza costruttiva?

Prima di scoprire le principali novità inserite all’interno del D.L. 69/2024 è opportuno chiarire alcuni aspetti fondamentali.                                                                                                  Secondo il D.L. semplificazioni e il D.P.R. 380/01 (testo unico dell’edilizia), le tolleranze edilizie o costruttive sono quelle difformità edilizie di lieve entità che non costituiscono violazione della normativa edilizia. Nello specifico, l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 stabilisce che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia a patto che sia contenuto entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Qual è la differenza tra tolleranze costruttive e tolleranze esecutive?

Le difformità costruttive sono di entità così lieve da non costituire violazione edilizia, mentre, le tolleranze esecutive (comunque ricomprese nelle più generali tolleranze costruttive) sono irregolarità geometriche, piccole modifiche alle finiture, diversa collocazione di impianti o opere interne eseguite durante i lavori.

Rientrano in questa categoria:

• il minore dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
• difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria;
• errori progettuali corretti in cantiere;
• errori materiali di rappresentazione progettuale.
• Le tolleranze esecutive non devono comportare violazioni della disciplina urbanistica ed edilizia e non devono pregiudicare l’agibilità dell’immobile.
• Tolleranze: le norme prima del decreto salva-casa                                                                               

Le tolleranze, così come definite dal decreto legge sulle semplificazioni e dal Testo Unico dell’Edilizia, comprendono quelle minime difformità che non costituiscono una violazione della normativa edilizia.                                                                                                L’articolo 34 bis del D.P.R. 380/2001 chiarisce che il mancato rispetto di parametri quali altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri delle unità immobiliari non rappresenta una violazione edilizia se la deviazione risulta entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo. In aggiunta, è importante ricordare che l’articolo 34 del medesimo decreto descrive le procedure per la rimozione o demolizione delle opere edilizie non conformi al permesso di costruire.

Attestazione tolleranze in zone sismiche

Come è noto, le tolleranze devono essere dichiarate da un tecnico abilitato per certificare lo stato legittimo di un immobile e tali informazioni devono essere incluse nei titoli abilitativi per nuovi lavori e allegate agli atti di trasferimento della proprietà.                Tuttavia, con il Decreto salva casa 2024, (specificamente il comma 3-bis), si prevede che nelle zone a rischio sismico elevato (1,2 e 3), il tecnico abilitato attesti che le tolleranze rispettino le normative specifiche per le costruzioni in area sismica, come delineato nel Testo unico dell’edilizia. Tale attestazione, insieme alla documentazione tecnica dettagliata dell’intervento, deve essere inviata allo sportello unico per ottenere l’autorizzazione dall’ufficio tecnico regionale e per consentire i controlli necessari. Inoltre, il tecnico abilitato deve includere l’autorizzazione all’inizio dei lavori o un’attestazione del silenzio-assenso. In caso di difformità considerate di minore o nessuna rilevanza, deve allegare una dichiarazione asseverata che confermi il decorso del termine per i controlli regionali senza richieste di documentazione aggiuntiva.

Applicazione della disciplina delle tolleranze e limitazioni dei diritti dei terzi

Il nuovo comma 3-ter) sancisce che il tecnico abilitato debba verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e provvedere alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli.                                                                Viene inoltre previsto che la formazione di tali titoli e la concreta esecuzione dei relativi interventi è condizione necessaria per la redazione da parte del tecnico abilitato della dichiarazione, prevista dal comma 3, necessaria ai fini dell’attestazione dello stato legittimo.                                                                                                                                                                  In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali.

Tolleranze e superfice utile

Come viene descritto all’interno del decreto è possibile sanare la percentuale di riferimento in base al titolo edilizio abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile. La domanda sorge spontanea: cosa significa superficie utile?!                                                    Per superfice utile, si fa riferimento a tutta la superfice di pavimento degli spazi dell’edificio misurata al netto della superficie accessoria di:

• muratura;
• pilastri;
• tramezzi;
• sguinci;
• vani di porte;
• finestre.

come eseguire il calcolo

Per effettuare il calcolo di tollerabilità è essenziale prendere in considerazione il titolo abilitativo che ha autorizzato la costruzione. Per attestare che una difformità è avvenuta prima del 24 maggio 2024, bisogna fornire prove che dimostrino non solo l’esistenza della difformità, ma anche che essa sia stata realizzata insieme a un intervento edilizio più ampio, facendo riferimento ai lavori autorizzati dal titolo edilizio.

esempi pratici

Per ulteriori chiarimenti relativi all’applicazione del D.L. in esame, vi forniamo degli esempi illustrativi:

Porte:                                                                                                                                        Supponiamo che un proprietario abbia installato delle porte interne all’interno di un’unità immobiliare di 80 metri quadrati. Secondo il D.L. 69/2024, la tolleranza costruttiva applicabile è del 5%.

• Superficie utile: 80 m²
• Tolleranza: 5% di 80 m² = 4 m²

Se la superficie totale delle porte installate presenta una variazione fino a 4 metri quadrati rispetto al progetto originale, questa difformità sarà tollerata senza sanzioni.  Supponiamo che lo stesso intervento venga realizzato dopo il 24 maggio 2024. In questo caso, si ricadrà nelle tolleranze costruttive del 2% (art. 34-bis, comma 1).

• Superficie utile: 80 m²
• Tolleranza costruttiva: 2% di 80 m² = 1,6 m²

Se la variazione nella superficie delle porte installate è inferiore a 1,6 metri quadrati, non sarà considerata una violazione edilizia.

 Finestre:                                                                                                                                                 Un proprietario decide di modificare la posizione delle finestre in un’unità immobiliare di   150 metri quadrati. La tolleranza per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 è del 4%.

• Superficie utile: 150 m²
• Tolleranza: 4% di 150 m² = 6 m²

 Se la variazione nella posizione o dimensione delle finestre è entro 6 metri quadrati,       questa sarà considerata tollerabile.                                                                                               Se la modifica delle finestre viene eseguita dopo il 24 maggio 2024, si ritorna al caso delle   tolleranze costruttive con il limite del 2%.

• Superficie utile: 150 m²
• Tolleranza costruttiva: 2% di 150 m² = 3 m²

Una variazione di massimo 3 metri quadrati nella posizione o dimensione delle finestre sarà tollerata senza sanzioni.

Come si applica la tolleranza?

La “tolleranza di cantiere” delle misure programmate va calcolato sulle superfici delle singole unità abitative, cioè su ciascun appartamento e non sull’intero edificio nel suo complesso. Il Tar Lazio (sentenza n. 4413 del 15 aprile 2021) ritiene che questa disposizione sia stata concepita per garantire l’adeguata esecuzione dei progetti edilizi autorizzati, con la conseguenza che solo le deviazioni di lieve entità, rientranti nelle “tolleranze di cantiere” e limitate al 2% della superficie del singolo appartamento, siano irrilevanti.                              In altre parole, la norma mira ad evitare sanzioni per variazioni minori, mentre rimangono soggette a regolamentazione le modifiche significative al progetto approvato, le quali potrebbero riguardare l’intero edificio e diventare più rilevanti quanto più grande è quest’ultimo.

Condizioni per l’applicabilità delle tolleranze costruttive

Perché le tolleranze costruttive siano applicabili, devono essere soddisfatte alcune condizioni specifiche, che è importante tenere a mente quando si lavora su progetti edilizi:

• le tolleranze si applicano solo se l’alterazione è contenuta entro il limite del 2% rispetto alle misure previste nel titolo abilitativo;
• le modifiche non devono comportare una violazione delle norme urbanistiche ed edilizie vigenti: è fondamentale rispettare le disposizioni normative locali;
• le modifiche non devono pregiudicare l’agibilità dell’immobile: l’edificio deve rimanere sicuro e adatto all’uso previsto.