Acquisto prima casa: imposte e agevolazioni

L’acquisto della prima casa rappresenta un passo importante nella vita di ciascuno, reso più accessibile da una serie di agevolazioni fiscali previste dalla normativa vigente. Ecco una panoramica delle principali agevolazioni e requisiti.

Agevolazioni Fiscali

Le imposte ridotte per l’acquisto della prima casa si applicano in base alla tipologia del venditore:

1. Venditore Privato o Impresa in Esenzione IVA:

• Imposta di registro: 2% (anziché 9%);
• Imposta ipotecaria: €50;
• Imposta catastale: €50.

2. Venditore Impresa con IVA:

• IVA: 4% (anziché 10%);
• Imposta di registro: €200;
• Imposta ipotecaria: €200;
• Imposta catastale: €200.

Per acquisti soggetti a IVA, è possibile richiedere un credito d’imposta pari all’IVA pagata.

Requisiti per le Agevolazioni

Per accedere alle agevolazioni, è necessario soddisfare i seguenti requisiti:

1. Categoria Catastale dell’Immobile: 

L’immobile deve rientrare nelle categorie:

• A/2 (civili),
• A/3 (economiche),
• A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 (popolari, rurali o villini). Sono escluse le abitazioni di lusso (categorie A/1, A/8, A/9).

2. Ubicazione dell’Immobile:

• Deve trovarsi nel Comune di residenza o dove si intende trasferirla entro 18 mesi;
• È valido anche il Comune in cui si svolge l’attività lavorativa o, per chi è all’estero, il Comune di origine.

3. Titolarità:

• Non si deve essere già proprietari di altre abitazioni acquistate con agevolazioni;
• È possibile beneficiare nuovamente delle agevolazioni se l’immobile precedentemente acquistato viene venduto entro un anno dal nuovo acquisto.

4. Dichiarazione di Requisiti:

• Deve essere resa al momento dell’acquisto o integrata successivamente.
• Decadenza delle Agevolazioni

5. Si perde il beneficio in caso di:

• Dichiarazioni mendaci sull’immobile o sui requisiti personali;
• Mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi;
• Vendita dell’immobile prima di 5 anni senza acquisto di altra abitazione entro 1 anno.

Altri Benefici

1. Acquisto di Pertinenze:

• Sono agevolate le pertinenze classificate come C/2 (cantine), C/6 (box), C/7 (tettoie), una per ciascuna categoria.
• L’acquisto può avvenire contestualmente o successivamente a quello dell’abitazione principale.

2. Immobili in Costruzione:

• È possibile richiedere l’agevolazione per immobili in costruzione o da accatastare, purché completati entro 3 anni dall’acquisto.

3. Credito d’Imposta:

• Se si vende un immobile acquistato con agevolazioni e si acquista un’altra abitazione entro 1 anno, è possibile richiedere un credito d’imposta.

Abitazione 

Abitazione nel Comune di Residenza Attuale o Futura: L’immobile deve essere situato nel Comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Non è obbligatorio trasferire la residenza direttamente nell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”; è sufficiente risiedere nel territorio del Comune in cui si trova la proprietà per accedere alle agevolazioni. Inoltre, non è richiesto che l’abitazione acquistata venga adibita a residenza principale.

Abitazione nel Comune dove si Lavora o si Studia: In alternativa al Comune di residenza, l’immobile può trovarsi nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (lavorativa, di studio o volontariato). Anche in questo caso non è necessario trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile.

Abitazione per Acquirenti Trasferiti all’Estero per Lavoro: Chi si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro può acquistare un immobile con agevolazioni “prima casa” a condizione che la proprietà si trovi:

• Nel Comune di nascita;
• Nel Comune di residenza precedente al trasferimento;
• Nel Comune dove svolgeva attività lavorativa prima del trasferimento.

In tali casi, non è necessario trasferire la residenza nel Comune dell’immobile acquistato. Tuttavia, l’agevolazione non è concessa se l’acquirente non trasferisce la residenza in Italia entro 18 mesi dall’acquisto e richiede di mantenere la residenza all’estero.

Limitazioni per Proprietari di Altri Immobili nello Stesso Comune

Immobili utilizzati per scopi diversi: Non è possibile richiedere le agevolazioni se si possiede un immobile censito come abitazione, indipendentemente dal suo utilizzo.

• Immobili concessi in locazione: Non si ha diritto alle agevolazioni se si possiede un’abitazione locata a terzi.
• Immobili inidonei all’uso abitativo: È possibile accedere alle agevolazioni solo se l’immobile già posseduto è dichiarato oggettivamente inidoneo, ad esempio in caso di inagibilità certificata.

Acquisto di una Nuova Abitazione nel Comune

• Se la precedente abitazione è stata acquistata senza agevolazioni: È necessario venderla prima del nuovo acquisto.
• Se la precedente abitazione è stata acquistata con agevolazioni: Può essere venduta anche dopo il nuovo acquisto, ma entro due anni da esso.

Agevolazioni per Acquisto a Titolo Gratuito

Dal 2016, le agevolazioni si applicano anche a chi riceve un immobile in donazione o successione, a condizione che la precedente abitazione acquistata con benefici “prima casa” venga venduta entro un anno.

Decadenza delle Agevolazioni

Le agevolazioni “prima casa” decadono se l’immobile viene alienato entro 5 anni dall’acquisto, salvo il riacquisto di un’altra abitazione da adibire a residenza principale entro un anno (termine prorogato a due anni dalla Legge di Bilancio 2025). La normativa richiede l’acquisto della piena proprietà; usufrutto o diritti parziali non sono sufficienti a mantenere i benefici.

Requisiti Generali per le Agevolazioni

Per usufruire delle agevolazioni, l’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto:

• Di voler stabilire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi.
• Di non essere titolare di altri diritti reali su abitazioni nel medesimo Comune.
• Di non possedere, a livello nazionale, altre case acquistate con agevolazioni “prima casa”.

Le imposte ordinarie e una sovrattassa del 30% si applicano in caso di dichiarazioni false o di alienazione dell’immobile entro 5 anni, salvo riacquisto entro i termini previsti.

Secondo la Nota II-bis, comma 1, le agevolazioni si applicano:

• Agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso.
• Agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle medesime.

Per evitare la decadenza dall’agevolazione, è necessario acquistare, entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato, un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Riacquisto a Titolo Gratuito

La Corte Costituzionale (ordinanza 9 febbraio 2009, n. 46) ha stabilito che anche il riacquisto a titolo gratuito entro un anno è idoneo a evitare la decadenza dai benefici. Tuttavia, questa eccezione non estende il diritto alla reiterazione delle agevolazioni ma evita la decadenza dai benefici già fruiti.

La norma richiede l’acquisto di un immobile da destinare ad abitazione principale, escludendo i diritti reali di godimento (abitazione o usufrutto), che non soddisfano il requisito dell’“acquisto” ai fini della conservazione dell’agevolazione.

Effetti della Decadenza

In caso di decadenza dall’agevolazione:

• Si perdono i benefici precedentemente ottenuti.
• Viene meno il diritto al credito d’imposta (art. 7, comma 1, legge 448/1998).
• Si procede al recupero delle imposte ordinarie, delle sanzioni e del credito eventualmente fruito.

Minori e Dichiarazioni di Volontà

In caso di acquisto da parte di un minore, le dichiarazioni necessarie per usufruire delle agevolazioni possono essere rese dal genitore o dal rappresentante legale (art. 320 c.c.). Nel caso di contratti a favore di terzi (art. 1411 c.c.), l’agevolazione si applica solo dopo la dichiarazione del terzo di voler profittare del contratto, che consolida l’acquisto e ne impedisce la revoca.

Giurisprudenza e Chiarimenti

• Irrevocabilità dell’Agevolazione: Una volta conseguita, l’agevolazione non è revocabile, salvo nel caso di mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi. In tal caso, il contribuente può presentare un’istanza per revocare la dichiarazione d’intenti e riliquidare l’imposta.
• Obbligo di Vendita della Prima Casa: La vendita della precedente abitazione acquistata con agevolazioni è obbligatoria entro un anno dal nuovo acquisto (portato a due anni dalla Legge di Bilancio 2025). La Corte di Cassazione (ordinanza n. 23978 del 6 settembre 2024) ha ribadito che l’obbligo prevale anche in caso di forza maggiore, come nel caso di immobili inagibili.
• Ritardo nella Consegna da Parte del Costruttore: La Corte di Cassazione (ordinanza 10562/2022) ha chiarito che un ritardo nella consegna può comportare la decadenza del beneficio.
• Immobili di Lusso e Superficie Utile: La Corte di Cassazione (ordinanza 11620/2020) ha fornito chiarimenti sul calcolo della superficie utile ai fini dell’esclusione dall’agevolazione.

Bonus Prima Casa Under 36

Il Decreto Legge 73/2021 (“Sostegni bis”) ha introdotto specifiche agevolazioni per i giovani under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro annui:

• Esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale.
• Credito d’imposta pari all’IVA corrisposta al venditore.
• Esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione dell’immobile.

Queste agevolazioni si applicano agli atti stipulati entro il 31 dicembre 2024, a condizione che il contratto preliminare sia stato registrato entro il 31 dicembre 2023.

Guida del Notariato 

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato una guida aggiornata che risponde a domande comuni sulle agevolazioni prima casa. La guida include informazioni su:

• Requisiti per accedere ai benefici.
• Tempi e modalità di vendita della prima casa senza incorrere in sanzioni.
• Rapporti tra le agevolazioni prima casa e altre imposte.
• Casi di decadenza e modalità per usufruire del credito d’imposta.