Difformità edilizie: cosa sono e come sanarle

Le difformità edilizie sono un problema comune che coinvolge molti proprietari di immobili e costruttori. Questi scostamenti tra ciò che viene costruito e ciò che è stato concesso dalle autorità competenti corrispondono ad abusi edilizi che possono avere conseguenze significative, sia in termini di sanzioni amministrative e penali che di compromissione della sicurezza e della stabilità dell’edificio.                                                              Esistono innumerevoli tipi di difformità, da quelle più gravi a quelle non rilevanti ed ogni fattispecie merita una valutazione e risoluzione specifica.

Cosa sono le difformità edilizie?

Le difformità edilizie sono scostamenti tra ciò che viene costruito e ciò che è stato autorizzato dalle autorità competenti.                                                                                                Possono verificarsi quando un intervento di costruzione o ristrutturazione di un edificio viene eseguito senza le necessarie autorizzazioni o in difformità rispetto al progetto depositato al Comune. Pertanto, l’abuso edilizio si configura come una difformità.

Le tipologie di abuso edilizio possono essere così riassunte:

• interventi senza titolo abilitativo necessario: opere eseguite prima dell’ottenimento del titolo abilitativo o dopo l’annullamento;
• interventi in totale difformità dal titolo abilitativo: casi in cui le caratteristiche tipologiche, planivolumetriche e di utilizzo dell’edificio sono completamente diverse da quanto autorizzato;
• interventi in parziale difformità dal titolo: abusi edilizi di lieve entità, parzialmente conformi alle prescrizioni del titolo abilitativo;
• interventi con variazioni essenziali: interventi realizzati senza rispettare i criteri previsti dalla legge.
• interventi con difformità non rilevanti: scostamenti dai parametri autorizzati talmente minimi che non sono qualificabili come illeciti edilizi.                                                                                                                                                                                                                 

Difformità edilizie totali

La totale difformità si verifica quando l’intervento edilizio realizzato è completamente diverso da quello autorizzato per tipologia, forma, dimensione o utilizzo, rispetto a quanto previsto dal permesso stesso.

Nello specifico, si parla di difformità totale quando viene costruito un edificio:

• totalmente differente per tipologia architettonica e costruttiva;
• completamente diverso per forma, posizione e distribuzione dei volumi;
• radicalmente diverso per utilizzo, ossia per la destinazione d’uso che deriva dalle caratteristiche fisiche dell’edificio;
• del tutto diverso in quanto comporta la creazione di nuovi volumi autonomi.

Le totali difformità possono anche essere associate a violazioni penali e possono comportare sanzioni amministrative e penali.

Difformità edilizie parziali

La difformità parziale (o lieve difformità) si verifica quando i lavori costruttivi, sebbene autorizzati, vengono eseguiti in modo diverso, influenzando solo elementi non essenziali della costruzione. Si considerano difformità parziali quelle modifiche che non alterano la natura dell’intervento approvato né la conformazione o la struttura dell’opera autorizzata.

Le difformità parziali possono essere caratterizzate da:

• modifiche a elementi particolari e non essenziali della costruzione, come la scelta di materiali diversi o la modifica di dettagli ornamentali;
• divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera, come ad esempio quelle che riguardano le cubature accessorie, i volumi tecnici e la distribuzione interna delle singole unità abitative.

Queste difformità sono considerate meno gravi rispetto alle difformità totali e non comportano un’ordinanza di demolizione dell’opera.

Difformità edilizie non rilevanti

Le difformità edilizie non rilevanti sono quelle difformità edilizie in cui il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia a patto che sia contenuto nel 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Si tratta, quindi, di scostamenti dai parametri autorizzati talmente minimi che non sono qualificabili come illeciti edilizi, quindi, non richiedono alcuna sanatoria.